Кейсы

Аренда в COVID-19 или новый lockdown

В связи с ежедневно растущим количеством зараженных COVID-19 не исключено повторное закрытие экономики. Одними из наиболее пострадавших субъектов являются арендаторы, чья деятельность была приостановлена в связи с ограничениями.

В рамках первой волны арендаторам были предоставлены следующие способы защиты (для договоров аренды, заключенных до введения режима повышенной готовности), которые, вероятно, будут актуализированы законодателем в случае возобновления ситуации lockdown.

  1. Отсрочка и рассрочка платежей

    Кто может получить — организации и ИП, в наибольшей степени пострадавшие в результате распространения коронавирусной инфекции.

    Предмет аренды — любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений.

    Дополнительных условий для предоставления отсрочки не требуются (Обзор № 2 Президиума Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 года).

    Нормативные акты — Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 года № 439; Федеральный закон от 01.04.2020 года № 98-ФЗ.

    N.B. Перечень наиболее пострадавших отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 года № 434.

    Порядок действий — обратиться к арендодателю с письмом и заключить дополнительное соглашение (арендодатель обязан предоставить отсрочку).

    Экономическая целесообразность
    • отсрочка была предоставлена с даты введения режима повышенной готовности до 1.10.2020;
    • задолженность подлежит уплате не ранее 1.01.2021 и не позднее 1.01.2023, поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами (размер не более 50% ежемесячной арендной платы);
    • штрафы, проценты за нарушение сроков уплаты арендной платы не применяются;
    • дополнительные платежи на арендатора на возлагаются.

    N.B. Арендаторы, которые и сейчас имеют задолженность по аренде, возникшую в первый lockdown, вправе реализовать свое право на рассрочку платежей с 2021 года.

  2. Уменьшение арендной платы

    N.B. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

    Кто может получить:
    • организации и ИП, которые не могли использовать помещение в связи с ограничениями (на 2020 год);
    • организации и ИП субъекты малого и среднего предпринимательства из наиболее пострадавших отраслей (на срок до одного года).

    Нормативные акты — Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 года № 439; Федеральный закон от 01.04.2020 года № 98-ФЗ.

    Если арендодатель отказался уменьшить оплату — арендатор может обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (в данном случае размер будет определен судом с учетом экономических обстоятельств).

    Арендодатели, предоставившие отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды торговых объектов недвижимого имущества, при наличии определенных условий могут получить отсрочку по некоторых налогам (авансовым платежам) (см. подробнее в п. 1 пп. «в» п. 12 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 года № 409).